摘要：澳门房地产是构建澳门四大支柱经济之一，对整个澳门的经济发展起着至关重要的拉动与促进作用。自七十年代始，澳门房地产市场的发展势头一直是强劲难挡，但也因楼价的连年持续上涨，导致本地中产阶级居民无力承担引发强烈不满、置疑特区政府房产政策，同时也引发整体社会对澳门房地产市场的健康运行有了高度关注。因此，本文对澳门房地产市场的发展历程进行了简要回顾，并针对目前的现状指出其存在的问题，及后对未来的市场走势进行了肤浅展望，供行业同事交流学习。
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关键词：澳门；房地产市场；发展历程；现状；存在问题；未来展望
一、引言
众所周知，澳门人口近50余万，面积仅30平方公里，是典型寸土寸金的微型海岛经济体。其中，房地产业与另三大金融业、出口加工业和旅游业，共同构成了澳门的四大经济支柱。一直以来，澳门房地产对整个澳门的经济发展起着至关重要的拉动与促进作用，除2008年受金融海啸危机影响有所放缓，从七十年代初，其市场的发展势头可谓强劲难挡，楼市价格一路飕升，越来越与澳门本地居民实际收入脱轨，加重了他们的置业压力，甚至对购买住宅成为遥不可及的事，从而引发出他们的强烈不满，很多人开始对特区政府提出房产政策的置疑。同时，整体社会对澳门房地产市场的健康程度也极其关注。因此，笔者认为很有必要对其进行专题研究，通过对澳门房地产市场的发展历程简要回顾，针对目前地产市场的现状，客观分析指出了存在的具体问题，而尔对后期市场的走势发展，展望了自己肤浅的观点，旨在为澳门房地产市场预防楼市泡沫危机恶化及促进其健康运行，向行内同事提供交流学习参考意见。
二、澳门房地产市场发展历程的简要回顾
澳门房地产是伴随澳门经济迅速崛起而逐步发展起来的。在七八十年代始，内地大批量人群涌入移民到澳门定居，致使澳门的楼宇需求大幅增加，促进了房地产业迅速的发展起来。其间共经历了三个发展周期，即：1978至1981年的第一个蓬勃发展期，土地交易量超过了过去二十年的累计之和[1]；1981下半年至1985年转入低谷；1986年又迎来第二个蓬勃发展期。这其中，一直有两个基本量支持着房地产业态的持续走强，也促进了市场的健康发展。一是澳门本地居民90%都是中国人，传统的安居乐业观念，产生了对楼宇的钢性需求，买楼必将成为一种必然的理性选择。二是金融业银行推出的买楼贷款政策非常便利，房主只须预付二至三成房款便可入主，而且房贷利率也较低，这样，澳门本地居民具中等收入水平的，都有购置物业的能力。
进入九十年代后，澳门房地产出现了另一个状态的发展高峰。由于前期楼价长时间处较低水平，当时楼价仅相当香港楼价的五分之一，购置物业可保值且增值，特别是当时澳政府推出了公平竞标出售土地的交易方式，一度看好的澳门置业，不但吸引了本地一些居民重复购置楼宇，在满足改善居住条件下，用于投资置业。更是导致大量外围资金的涌入，直接参与到房地产市场，刺激着楼市的交易空前活跃，楼价是一路攀升，大幅上涨，涨幅在原基础超过三成。单是1992年至1993年，澳门就新建楼宇达28651个，创下历史最高水平。由于掺杂了炒着成份，楼价的过急上涨，制造了房地产市场的虚假需求，导致市场轨道脱离了居民的实际购买力和需求量，为后期市场的发展埋下隐患。
回归祖国后，最初5年房地产市场还处于低迷阶段。尔后，随着澳门经济呈现的迅速持续增长趋势，房地产市场又得到迅速增长。2004年澳门博彩业赌权的放开，房地产市场更是受到了全球性的外资关注与青睐。2008年受金融海啸危机影响，暂现回落，在经济复苏后又再创高。近几年来，在CEPA 协定，横琴大开发战略，以及港珠澳大桥工程实施等因素刺激，澳门房地产市场呈现出蓬勃发展态势，楼市交投畅旺，价格呈现对应上涨趋势，占GDP比重超过两成[2]，促使房地产市场规模不断扩大，成为反映澳门经济景气程度的晴雨表。可另一方面，楼市也成为本地居民置业需求遥不可及的事，特区政府通过房产政策，形成了以社会房屋为主、经济房屋为辅、财政资助补充自置物业的房地产市场结构未能达到理想境界，经济房屋成为住宅市场的主导地位。
三、澳门房地产市场的目前现状及存在的问题
特区政府在2012年出具的《澳门蓝皮书》中指出，澳门房地产市场在2010年得到快速反弹，2011年上半年楼价升幅更是惊人，致使不少中产阶层无力承担。据澳门统计局和普查局的资料数据显示，在过去10年内，澳门房子产市场的交易总金额从45亿上升至450亿，交易量由9024间增至到2.1万间，而每平方的单位售价也由2004年的8259元上升至2010年的3.1万余元，其升幅约2.8倍，然而澳门居民月收入按中位显示，2004年为5167元，2010年第三季为9000元，升幅约7成半[3]，见图表1
由此可见，尽管特区政府在近年内实施了房产政策调控，但市场受到调控的影响力小，楼价升幅还是未能出现缓和态势，外围资金对楼市的炒风炽热，促使楼宇价格涨幅远远超出本地居民的购买置业承受能力，市场面临较大的资产泡沫压力，如再得不到有效遏制，市场健康发展必将面临严重的危机感，这也将直接影响到澳门的经济增长。主要是存在以下几方面的问题。
（一）市场楼价持续维持在偏高位上
随着澳门人口的骤增，土地用量的减少，加之物价逐年升高引发的市场建筑人工成本，建筑材料等增加，这些因素都在无形中加大了地产商的投资成本。为确保利润空间，他们势必通过提高楼宇价格来确保利润的获取；同时，在面对特区政府实施的房产调控政策，地产商通常借用垄断手段，将额外增长的费用转嫁到房主身上，迫使他们接收，来赚取他们挤压的利润空间。还有广大的购房者陷入价格怪圈，担心房价会越来越高，于是买涨不买跌，也助推楼宇价格一直在高位徘徊，涨势过强，即有回落也会在一段时间后冲刺向上，再创新高。
（二）特区政府打击炒楼行为的力度还不够
随着近年对民生问题的高度关注，和为维护房地产业的持续发展，特区政府也在房产调控中打出了“刘十招”和 “特别印花税”的“组合拳”[4]，比如：重点针对影响楼市因素的供给、需求和运作机制进行了整顿和规范。这些措施使得澳门房产市场原有的投机炽热炒作比例开始收缩，但离根除还有距离，而且二手楼、楼花炒卖的现象仍然存在。 （三）特区政府对市场的监管职能不够完善
一直以来，澳门受资本主义社会性质因素所影响，特区政府对房地产市场惯用不干预政策，经济房屋交由市场说了算，导致楼价监管失控。然而在澳门房地产业持续高速发展下，市场的监管建设却未能跟上发展步伐，管理制度的不健全，不完善，手段方式的滞后，为众多投资商追逐利润目标，并形成市场垄断等埋下了潜在的隐患。
（四）澳门房地产市场的住房保障体系不完善
尽管特区政府现时构建起了以社会房屋为主，经济房屋为辅，以及财政资助补充的房地产市场格局。但在具体实践中，实际状况却未能体现出特区政府的良好意图，而且还未能使澳门社群接受，甚至认为特区政府的一些房产政策还协助房产商及炒家推高了楼市。主要原因是公共房屋的兴建与政策目标无法达成一致，供应不足，经济房屋法例滞后，轮为投资图利商品，给予了发展商及炒家操控楼价和图利机会，财政资助政策共是火上加油，促进市场更加炽热等等。导致居民成为房奴。
四、澳门房地产市场的未来发展展望
鉴于上述澳门房地产市场目前的现状与存在问题原因，要根除长久以来的积弊，消除楼市泡沫所带来的危机，必须想方设法挤掉市场隐藏的“水分”，同时需要特区政府加大宏观房地产政策调控力度，合理有效配置资源，从根本上扭转日渐加重的市场失控监管，从而促进澳门房地产业的健康持续发展，确保社会和谐稳定和长治久安。为此，笔者对澳门房地产市场的未来发展走势，展望如下肤浅观点。
（一）制定和规划引导澳门房地产市场的总体思路
特区政府在当前财政充裕的条件下，应在总结以往对房地产市场监管过程中的不足与缺陷基础上，建构起一整套系统的澳门房地产市场总体规划，指导思想既要充分尊重房地产业的市场主导地位，不过多加以行政干预，给予投资商的绝对自主性，又要加大住房地产投资者及地产发展商的社会责任，牵制他们为追求高额利润而哄抬楼价。同时又要在高度关注民生住屋问题上，加大对如：公共房屋、财政补贴的私人房屋等性质住宅的投建数量与速度，以及占有比例，并适时适当的推出，形成多类住宅性质共处格局，与原有一枝独秀的经济房屋相对抗衡，从而解决困扰澳门居民“住房难、住房贵”的住宅大问题，保障社会的和谐稳定。
（二）推出有效打击炒卖及垄断房地产市场政策
说到底，澳门房地产市场，是一个自由经济体系的小市场，如果特区政府一直容忍本地区楼价的疯狂飙升，那么澳门的房地产市场，迟早会被房产投资商和发展商所操控、炒卖及垄断，一旦房地产市场形成了垄断，到时，特区政府再想调控，所付出的代价就会加大法码，而且不一定能收到成效。因此，应定决心，尽快推出有效打击澳门房地产市场上的炒卖及垄断现象，针对前期打击的结果，因地制宜的提出解决措施，以解决现时澳门房地产市场的失衡情况。其中，可优先考虑行政与财政相结合的打击手段，从而减少房地产市场上的可观利润，形成正常供求关系的性价比住宅经济房。比如：通过完善公共房屋的相关法例法规，规管公共房屋的申请及房屋资源配置，确保公共房屋的持久和穏定兴建，来解决低收入居民的住屋问题；加快落实完善楼宇买卖相关法例法规，加大对房地产发展商出售楼宇的规范管理，杜绝隐瞒及内部认购或交易，防止中间炒卖或转让图利环节发生，规范二手房地产市场买卖中介人差价利润空间，加强行业准则的指引，形成健全规范的澳门房地产市场等等。总之，通过特区政府推出的高效务实房产政策，能给一直居高不下的楼市给予宏观调控，消除澳门地产市场的断层，最后能够保证澳门居民透过自身努力成果，改善生活居住条件的阶梯，同时也减轻对公共房屋的需求，缓解政府的经济压力。
（三）加大对楼宇建筑施工的工业生产标准化推行
要稳住澳门房地产市场持续攀升的楼价，居民是期望特区政府打压，然后这样也会打击房地产市场投资商和发展商的积极性，这将影响到澳门经济的创收。因此，笔者建议把对住宅房屋的建筑施工产业化[5]很好地推行下去，使它能够健康、快速地发展，这既保证了房产投资商和发展商的利润空间不受多大影响，继续吸引他们对澳门房地产市场的投资，同时，通过工业标准化的建设生产，住宅楼宇的造价成本可以大幅度的降低，而且也提高了楼宇住宅的建筑质量。实施出成效的关键与核心在于，特区政府要起好牵头作用，会同各职能部门，以及建筑行业协会，认真探讨楼宇建设工业产业化成本的管理与控制问题，要形成统一规范的技术建设标准与验收标准的体系，这对推进住宅产业化起到至关重要的支持作用。
参考文献：
[1]http： //www. ihm. gov. mo，公共房屋发展历史，澳门特别行政区房屋局网页
[2]2010年第4季房屋范畴统计，澳门特别行政区房屋局， 2011.2.15
[3]http： //house. hexun. com/2011-02-25/127563468_4. html， 2011年第十一届中国房地产发展年会，
[4]http： //www. dsec. gov. mo， 2006年中期人口统计总体结果，澳门特别行政区统计暨普查局网页
[5] http： //www. dsf. gov. mo，公共财政资料，澳门特别行政区财政局网页， 2011年3月
（责任编辑：何 蓉）
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